住まいの耐久性についてお話させて頂きます。
まず目に見える部分は屋根にサビや雨漏れは無いか、軒が腐っていないか、外壁の塗装を最後にしたのは何年前か、コーキングが劣化していないか、基礎にヒビは無いか、雪の多い地域の住宅であれば凍結震度を守って建築されているかなどに注意が必要です。
目に見えない部分では、柱、梁、土台など主要構造部の木材腐っていないか、床下の土台のシロアリ対策や防腐処理が施してあるか、シロアリの被害は無いか、風通しの確保のため、床下や屋根裏に換気口が適切にとってあるか、また断熱材正しくが入っているかなどを確認が必要です。
最近では壁を壊さなくても赤外線カメラなどで断熱材を確認することが可能です。
また、パイプスペースの中にある給排水管やガス管は劣化が早い部分なので、室内の壁や床に点検・清掃・補修がしやすいよう点検口が設けてあるか目視確認を。また、それらの設備配管類がコンクリートに埋め込まれていないかなどを注意して見てみてください。
次にメンテナンスについてお話しさせて頂きます。
まず、外装にかかるメンテナンスですが、屋根、外壁、外壁のコーキングなどのメンテナンスが必要です。
屋根とサイディングの外壁の場合は１０〜１５年ごとに外壁の塗装が必要になると言われています。
外壁のコーキングについては５〜６年で性能が劣化するとと言われています。
長期間外壁のメンテナンスをされていない中古住宅を購入する場合外壁の張り替えが必要になる場合があります。
張り替えの際には重ね貼り（今のサイディングの上に新しいサイディング貼る事）を提案される場合がありますが重量のある外壁材を重ね貼りすると住宅への荷重が増し耐震性が下がる場合がありますので、建築士などの専門家に相談をおすすめします。
また、最近のサイディングやタイルなどは高性能な物も多く３０年メンテナンスが必要ない物もあるので、自分で判断がつかなければ専門家への相談することをおすすめします。
次に内装のメンテナンスですが、給湯器、暖房設備、室内配管などのメンテナンスが必要です。
給湯器、暖房設備などの対応年数は１０〜１５年が寿命とされています。
中古住宅を購入する際は給湯器、暖房設備の製造年月日を確認することも重要です。
また室内配管についても築年数の古い住宅を購入する際は鋼管であれば、サビが発生しない樹脂管への交換も考えなければいけません。
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